2026년 재산세 과세기준일 6월 1일 - 하루 차이로 세금 달라진다

작년에 지인이 아파트를 팔고 나서 7월에 재산세 고지서를 받았다며 황당해했어요. "이미 팔았는데 왜 내가 내냐"며요. 알고 보니 잔금을 6월 1일 이후에 받은 탓이었어요. 재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 지방세예요. 이 날짜 하나를 모르면 팔고 난 집의 세금을 그대로 떠안거나, 사자마자 한 해 세금을 몽땅 내게 되는 일이 생겨요. 2026년 기준 재산세 세율·납부 일정·1주택 특례까지 한 번에 정리했으니, 매매 계획이 있다면 끝까지 읽어두는 게 좋아요.

📌 목차

• 과세기준일이란 — 왜 6월 1일인가
• 하루 차이로 납세 의무자가 바뀐다
• 2026년 재산세 세율표와 계산법
• 1주택자 공정시장가액비율 특례
• 절세 타이밍 — 매매 잔금일 조율 포인트
• 자주 묻는 질문

과세기준일이란 - 왜 6월 1일인가

재산세는 토지·주택·건축물·선박·항공기를 보유한 사람에게 매년 부과하는 지방세예요. 국세가 아니라 시·군·구청이 관리하는 세금이기 때문에 별도 신고 없이 고지서가 날아와요. 이 세금의 핵심은 딱 하나, 6월 1일 당일에 내 이름으로 등기된 부동산이 있으면 그해 세금을 내야 한다는 거예요.

근거 법령은 지방세법 제107조예요. "재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다"고 명시하고 있어요. 이 날 현재 사실상 소유자가 납세 의무자가 되는 구조예요. 1월에 샀든 5월 말에 샀든, 6월 1일에 내 명의라면 그해 재산세는 내가 내요.

💡 과세기준일 판단 기준은 단순히 계약일이 아니에요. 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 실제 취득일이 돼요. 계약서 날짜로 판단하면 낭패를 볼 수 있어요.

하루 차이로 납세 의무자가 바뀐다

부동산을 사고팔 때 가장 민감한 날짜가 바로 6월 1일이에요. 잔금을 언제 치르느냐에 따라 그해 재산세를 매도자가 내느냐, 매수자가 내느냐가 완전히 갈려요. 아래 표를 보면 한눈에 이해돼요.

잔금일(또는 등기일)	6월 1일 소유자	당해 재산세 납세 의무자
5월 31일 이전	매수자	매수자 부담 ⚡
6월 1일 당일	매수자 (취득 완료)	매수자 부담 ⚡
6월 2일 이후	매도자 (아직 보유)	매도자 부담 ⚡

6월 1일 당일 잔금을 치르면 그날로 소유권이 이전되기 때문에 매수자에게 납세 의무가 생겨요. 반면 6월 2일 이후에 넘기면, 6월 1일 시점에는 아직 매도자 명의이기 때문에 이미 팔기로 한 집의 세금을 매도자가 고스란히 내게 돼요. 하루 차이로 수십만 원에서 수백만 원이 왔다 갔다 하는 이유가 여기 있어요.

⚠️ 꼭 확인하세요 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 기준이에요. 등기를 늦게 내더라도 잔금을 먼저 받았다면 그날이 취득일로 인정될 수 있어요. 매매 계약 전에 반드시 잔금일과 등기 일정을 함께 조율해야 해요.

2026년 재산세 세율표와 계산법

재산세는 실거래가가 아니라 공시가격을 기준으로 계산해요. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값이 과세표준이 되고, 여기에 세율을 적용하는 구조예요. 주택분 재산세 세율은 4단계 누진 구조로 되어 있어요.

2026년 공시가격별 재산세 예상 비교 (일반 vs 1주택 특례)

 

과세표준 구간	세율	누진공제
6,000만 원 이하	0.1%	—
6,000만 원 초과 ~ 1.5억 원	0.15%	3만 원
1.5억 원 초과 ~ 3억 원	0.25%	18만 원
3억 원 초과	0.4%	63만 원

실제 납부 금액은 본세만이 아니에요. 도시지역에 있는 주택이라면 도시지역분(과세표준 × 0.14%)과 지방교육세(재산세의 20%)가 추가로 붙어요. 최종 납부액은 본세보다 약 30~35% 더 높아지는 구조예요.

📋 재산세 계산 3단계

1. 공시가격 확인 — 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 조회
2. 과세표준 산출 — 공시가격 × 공정시장가액비율(일반 60% / 1주택 43~45%)
3. 세액 계산 — 과세표준 × 세율 − 누진공제 + 도시지역분 + 지방교육세

납부는 7월과 9월 두 번으로 나뉘어요. 주택 세액의 절반을 7월 16일~31일에, 나머지 절반을 9월 16일~30일에 내요. 세액이 20만 원 이하이면 7월에 한꺼번에 부과돼요. 납부 기한을 넘기면 3% 가산금이 즉시 붙으니 자동이체를 설정해두는 게 편해요.

1주택자 공정시장가액비율 특례

혼자 집 한 채만 보유하고 있다면 공정시장가액비율 특례 혜택을 받을 수 있어요. 일반 보유자는 60%를 적용받는데, 1세대 1주택자는 43~45%로 낮아져 세금이 눈에 띄게 줄어요.

1주택 특례 적용 시 연간 절감 효과

 

공시가격 구간	일반 보유자	1주택 특례
3억 원 이하	60%	43%
3억 원 초과 ~ 6억 원	60%	44%
6억 원 초과	60%	45%

별도 신청은 없어요. 6월 1일 기준으로 세대 전체가 주택 1채만 보유하고 있으면 자동 적용돼요. 다만 1주택 특례는 세대 기준이에요. 본인 명의가 1채라도 같은 세대원이 다른 주택을 갖고 있으면 특례를 못 받아요. 공시가격 5억 원 이하 주택으로 주택연금에 가입했다면 재산세 25%를 추가로 감면받을 수 있으니 해당된다면 활용해 보세요.

절세 타이밍 — 매매 잔금일 조율 포인트

재산세는 낮출 방법이 많지 않은 세금이에요. 그나마 실질적으로 활용할 수 있는 전략이 잔금일 조율이에요. 매도자와 매수자가 서로 유리한 방향이 정반대이기 때문에 계약 협의 과정에서 자주 쟁점이 돼요.

입장별 유리한 잔금일 기준

🟢 매수자에게 유리 — 잔금·등기일을 6월 2일 이후로 잡으면 그해 재산세를 안 내도 돼요

🟢 매도자에게 유리 — 잔금·등기일을 5월 31일 이전으로 끝내면 팔고 난 집 세금을 안 내도 돼요

🔴 매수자에게 불리 — 5월 중 잔금을 치르면 그해 재산세를 온전히 부담해야 해요

🔴 매도자에게 불리 — 6월 2일 이후 잔금을 받으면 이미 넘길 집 세금을 내야 해요

실제로는 이사 일정, 전 세입자 퇴거 일정 등 여러 조건이 얽히기 때문에 잔금일만 마음대로 정하기 어려운 경우도 많아요. 그럴 때는 계약서에 재산세 안분 조항을 넣어 보유 기간에 비례해 나눠 부담하는 방식을 택하기도 해요. 법적 의무는 아니지만 분쟁을 줄이는 데 도움이 돼요.

💡 공시가격이 너무 높게 책정됐다고 느낀다면 매년 4~5월 공시가격 이의신청 기간을 활용해 보세요. 공시가격이 낮아지면 그해 재산세도 줄어들어요. 이 시기를 놓치면 1년을 기다려야 해요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

6월 1일에 잔금을 치르면 매수자가 세금을 내나요?

네, 그렇습니다. 6월 1일 당일에 잔금을 치르거나 등기를 접수하면 그날로 소유권이 이전되어 매수자가 당해 재산세 납세 의무자가 돼요. 매도자 입장에서는 5월 31일 이전에 모든 절차를 끝내야 재산세를 피할 수 있어요.

재산세는 언제 내나요? 7월과 9월 모두 내야 하나요?

주택분 재산세는 7월 16일~31일(1기분)과 9월 16일~30일(2기분)에 절반씩 나눠서 내요. 연간 세액이 20만 원 이하이면 7월에 한 번만 내요. 납부 기한을 넘기면 3% 가산금이 바로 붙으니 주의하세요.

1세대 1주택 특례는 신청해야 하나요?

아니요, 별도 신청 없이 자동 적용돼요. 6월 1일 기준으로 세대원 전체가 주택을 1채만 보유하고 있으면 공정시장가액비율 43~45% 특례가 자동 반영된 고지서가 나와요. 다만 세대 기준이라 세대원 중 다른 주택 보유자가 있으면 적용이 안 돼요.

전세로 살고 있는데 재산세는 집주인이 내나요?

네, 맞아요. 재산세는 6월 1일 현재 소유자(임대인)에게 부과돼요. 세입자는 내지 않아요. 다만 일부 전세 계약에서 집주인이 재산세 인상분을 이유로 보증금을 올리려 할 수 있으니, 계약 갱신 시 이 부분도 함께 살펴두는 게 좋아요.

재산세는 어디서 조회하고 납부하나요?

위택스(wetax.go.kr)에서 로그인 후 납부할 지방세 메뉴에서 조회하고 납부할 수 있어요. 모바일은 STAX 앱을 이용하면 편해요. 카드·계좌이체·카카오페이·네이버페이 등 다양한 방법이 지원돼요.

재산세는 신고가 필요 없고 고지서만 받으면 되는 세금이지만, 정작 중요한 건 그 전에 '6월 1일'이라는 날짜를 의식하고 있느냐예요. 매매를 계획 중이라면 잔금일 하나만 바꿔도 수십만 원이 절약될 수 있고, 이미 집을 갖고 있다면 공시가격과 1주택 특례 적용 여부를 미리 확인해두면 고지서를 받았을 때 덜 놀라요. 혼자라도 챙길 건 챙겨야죠.

📌 핵심 포인트

• 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일 — 이 날 기준 소유자가 납세 의무자
• 잔금일·등기일이 6월 1일 이전이면 매수자, 6월 2일 이후이면 매도자 부담
• 1세대 1주택자는 공정시장가액비율 43~45% 특례 자동 적용으로 세금 절감
• 납부는 7월·9월 두 차례, 20만 원 이하는 7월 일괄 납부